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律师姓名:何晓东律师(长盈律师团)

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媒体报道

欠交60元房贷利息遭银行追缉 要付6000元律师费

不久前,一封从天而降的律师函彻底打乱了李先生忙碌的工作和平静的生活,一向按时还住房贷款的他,竟然上了银行“追缉”逾期还款的黑名单!他不得不面对银行和律师提出的A、B、C三种解决方案:最严厉的是贷款购买的住房有可能被执行强制拍卖;而最“容易接受”的是因房贷利息上涨增加的60多元房贷利息增加额变成了6000元的问题解决费。事出有因:

银行加息,房贷增加

2005年,从改善居住条件的客观需要出发,李先生一家在李家沱买了一套100多平方米的房子,总房款为30多万元,交完首付,月供为1305元/月。从签订购房合同办理银行贷款之日起,李先生便每月按时还款,和银行相安无事。今年4月20日,李先生照例到银行交月供,突然发现银行扣款记录中的余额异常,他心里一惊,立刻赶到按揭贷款银行农行蜀都支行询问。银行方面回答说,由于银行加息,房贷上涨,李先生目前的月供款应为1320元/月,但李先生连续3个月存入的月供金额还是加息前的1305元/月,造成月还贷金额不足。也就是说,从2月起的3个月里,李先生虽然仍在持续还贷,却是连续“逾期还款”。

解决方案:

60元“突变”6000多元

自己并非恶意逾期还款的李先生,原以为补足4个月利息上调房贷增加的金额和滞纳金就一切太平了,不想突然收到一封律师函,让他大惊失色。在银行委托的律师事务所,律师告知李先生,由于他连续3个月逾期还款,银行将进入司法程序,提起诉讼。目前的解决方案有三种:其一,一次性付完所有房款和相关费用,其中包括房款余额约10.5万元、律师诉讼费(房款余额的5%~6%)、滞纳金、手续费、代理费等共计12万多元;其二,庭外和解,补齐房贷上调后的差额60余元,支付律师诉讼费约6000元;其三,在前两者未果的情况下,银行将强制拍卖李先生的房产。李先生非常无奈和郁闷地选择了庭外和解的方式,毕竟房子是自己必须保留的。

问题质疑:

银行真的没有告知义务吗?

李先生拨打本报热线提出,银行在合同中非常明确地写明,如遇国家利率调整,不做另行通知。从一般意义上来讲,依据双方合同办事,银行没有告知义务。但李先生认为,银行调息,上调后的房贷增加金额客户无法明确知道,银行应通过一定的方式告知;其二,当客户逾期还款两次或者三次时,应有信用预警告知,而不应单方面委托律师介入,对于非恶意逾期的客户而言,承担金额不菲的律师费是非常无辜的。

律师说法:

无法预见的损失赔偿不恰当

带着李先生的疑问,记者采访了四川君合律师事务所章杰峰律师,他认为李先生的遭遇涉及三个方面的法律问题。

一、双方虽在借款合同中约定银行没有通知李先生的义务,但银行政策性调息借款方未必了解,即使知道调息也未必清楚什么时间调、每月还款金额应增加多少。从合同一般交易习惯来看,合同中的价格发生变化时,当事人一方应及时通知对方。银行作为政策性调息的实施方,同时也是借款合同的贷款方,有必要通过一定方式通知对方。

二、当李先生仍按以前的月供偿还贷款时,虽造成事实上的违约,但这与故意违约有本质区别。《合同法》第119条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施防止损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”李先生事实上的违约后,银行第一时间知道其违约行为,也应当在第一时间通知对方防止损失扩大。

三、从李先生连续逾期但持续还款可以认定其并非恶意违约,银行发律师函,解决问题的方案中要求李先生承担律师费6000元不恰当。《合同法》第113条第1款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,李先生违约还款金额只有几十元,无法预见到可能造成的损失有6000元;且这种损失本可以避免,因此银行要求李先生承担律师费6000元不当。


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